案例：2019年4月17日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)的位于沈陽市渾南區(qū)的房屋，房屋總金額1,668,024元。合同第八條約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2020年10月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。

　　合同第九條約定，“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)。(1)逾期不超過180日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；(2)逾期超過180日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一(該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金”。

　　合同第十一條約定，“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：自《商品房買賣合同》約定交房日期之日起，視為買受人同意該商品房已符合交付條件，并已實(shí)際交付買受人；同時(shí)買受人應(yīng)向出賣人選聘的物業(yè)管理公司繳交物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用”。雙方簽訂的《商品房買賣合同》附件四中第五條第2款約定，“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”是指：由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具《單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》及取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》《電梯安全檢驗(yàn)合格證》。

　　合同簽訂后，原告按約定支付了房屋全部價(jià)款。工程竣工后，被告于2020年10月31日通過郵寄方式向原告發(fā)出收(驗(yàn))樓通知書，由他人代收(超市)。原告認(rèn)為，未收到收樓通知書及收房需補(bǔ)齊物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)，因此未收房并訴至法院要求被告賠償逾期交房違約金。

　　一審法院另查明：被告于2020年11月25日取得案涉房屋的遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書，竣工驗(yàn)收時(shí)間為2020年10月26日。黨連久、王穎向一審法院起訴請求：一、判令被告賠償原告逾期交房違約金29,690元；二、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

　　一審法院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。原告已履行了支付購房款的義務(wù)，被告應(yīng)按約定日期將符合合同約定交付條件的商品房交付給原告。

　　上海房屋糾紛律師根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》附件四中第五條第2款及《商品房買賣合同》第八條約定，以及被告提供的工程竣工驗(yàn)收報(bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案書，可知案涉房屋符合合同約定的交付條件，且被告已通過郵寄方式書面通知原告對案涉房屋進(jìn)行驗(yàn)收，被告已履行相關(guān)交付義務(wù)，故關(guān)于原告提出房屋不具備交付條件的理由，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

　　關(guān)于原告提出拒絕收房原因是未收到收樓通知書，被告已通過EMS向《商品房買賣合同》中原告地址郵寄收樓通知書，原告雖提出不在此地居住，但對郵寄單中記載的聯(lián)系電話無異議，故雖記載簽收結(jié)果為超市代收，被告已履行通知原告收房的義務(wù)。另，原告在庭審中表示，其知道被告沒有取得涉案房屋的竣工驗(yàn)收備案，故在合同約定的交付日期未收房，即原告已明確知曉收房事宜。關(guān)于原告提出的收房需補(bǔ)齊物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)，因此未收房的理由，不是拒絕收房的合法理由，故對于原告的訴訟請求不予支持。

　　一審法院判決：駁回原告黨連久、王穎的訴訟請求。黨連久、王穎上訴請求：1.撤銷一審判決，改判支付上訴人逾期交房違約金29,690元；2.一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

　　事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤。案涉房屋于2020年10月31日前不具備交付條件，被上訴人亦沒有履行告知義務(wù)，被上訴人應(yīng)按照合同約定給付逾期交房違約金。2020年11月3日，沈陽市渾南區(qū)城市建設(shè)局向被上訴人下達(dá)《責(zé)令停止交付通知單》，上海房屋糾紛律師明確告知被上訴人停止交付房屋，也就意味著案涉房屋客觀上不能交付，符合《商品房買賣合同》第九條約定情形。并根據(jù)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書》載明，截止至2020年11月25日，被上訴人才取得竣工驗(yàn)收備案書，故被上訴人在2020年10月31日根本不具備交付條件。

　　金道公司經(jīng)二審法院傳喚未到庭發(fā)表答辯意見。二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。上訴人黨連久、王穎提交新的證據(jù)如下：證據(jù)一，恒大廣場物業(yè)服務(wù)中心當(dāng)時(shí)作為售樓處，貼有渾南區(qū)城市建設(shè)局的封條，封條標(biāo)明的日期是2020年12月25日。

　　證據(jù)二，人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板答復(fù)件，標(biāo)題是恒大中央廣場違規(guī)交房。以上兩個(gè)證據(jù)用以證明被上訴人在未取得《沈陽市商品住房交付使用條件確認(rèn)書》情況下交付使用，渾南區(qū)城建局按被上訴人違反《沈陽市商品住房交付使用管理辦法》第十二條規(guī)定，查封房屋交付現(xiàn)場并下達(dá)責(zé)令停止交付通知,并責(zé)令被上訴人停止交付使用行為。被上訴人違反了《商品房買賣合同》中第八條規(guī)定的，“依照地方政府的有關(guān)規(guī)定”的條款，同時(shí)違反了《商品房買賣合同》附件四第五條第1點(diǎn)及《沈陽市商品房交付使用管理辦法》(沈陽市人民政府第五十五號令)的第十一條。

　　證據(jù)三，《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書》顯示蓋章生效的日期為2020年11月25日，用以證明案涉房屋并未在2020年10月31日前具備交付條件。被上訴人違反了《商品房買賣合同》第八條、附件四第五點(diǎn)中第1點(diǎn)及《沈陽市商品房交付使用管理辦法》第五條第(二)項(xiàng)。證據(jù)四，被上訴人提供的EMS郵件跟蹤記錄單,用以證明郵寄地址不是合同地址，沒寫具體門牌號，投遞方式是超市代收不是本人親自簽收。雖然電話是本人電話，但沒有接到過電話。截止到2021年11月12日仍未收到被上訴人的書面交房通知，可見被上訴人未按合同約定地址進(jìn)行有效投遞。二審法院對上述證據(jù)均予以采納，對所要證明問題應(yīng)結(jié)合全案事實(shí)綜合予以認(rèn)定。

　　二審法院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。二審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。上訴人黨連久、王穎與被上訴人金道公司之間簽訂的《商品房買賣合同》系基于當(dāng)事雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)恪守履行。二上訴人已按照合同約定履行交付房款的義務(wù)，被上訴人亦應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)將符合約定交付條件的商品房交付給二上訴人。

　　關(guān)于二上訴人黨連久、王穎提出被上訴人金道公司未依約交付房屋，應(yīng)給付逾期交房違約金的上訴主張，經(jīng)查，上海房屋糾紛律師根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，金道公司應(yīng)當(dāng)在2020年10月31日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合合同約定的商品房交付買受人使用。

　　雙方簽訂的《商品房買賣合同》附件四中第五條第2款對“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作出明確約定，即“由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具《單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》及取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》《電梯安全檢驗(yàn)合格證》”。

　　我國《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》均規(guī)定，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格并出具書面驗(yàn)收合格報(bào)告。本案中，案涉房屋已取得建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位五方聯(lián)合出具的《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》，于2020年6月取得案涉房屋樓盤電梯的《特種設(shè)備使用標(biāo)志》，于2020年10月12日取得案涉房屋樓盤的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證》，并于2020年11月25日取得案涉房屋的《竣工驗(yàn)收備案書》，其上載明竣工驗(yàn)收時(shí)間為2020年10月26日。

　　上海房屋糾紛律師綜合以上事實(shí)，案涉房屋在合同約定的交付期限屆滿前已符合《商品房買賣合同》約定的交付標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于二上訴人提出因沈陽市渾南區(qū)城市建設(shè)局向被上訴人下達(dá)《責(zé)令停止交付通知單》，被上訴人客觀上無法交付房屋的問題。

　　經(jīng)查，沈陽市渾南區(qū)城市建設(shè)局作出的《責(zé)令停止交付通知單》系因接到群眾投訴，案涉樓宇在未取得《沈陽市商品住房交付使用條件確認(rèn)書》的情況下交付使用而出具，并非以案涉房屋不符合驗(yàn)收合格條件為由作出?！渡蜿柺猩唐纷》拷桓妒褂脳l件確認(rèn)書》系《沈陽市商品住房交付使用管理辦法》中規(guī)定的事項(xiàng)，屬于管理性規(guī)范。案涉園區(qū)已有部分業(yè)主辦理了入住手續(xù)并實(shí)際居住，二上訴人未提供證據(jù)證明案涉房屋存在主體質(zhì)量問題而影響居住使用。故二上訴人提供的現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明案涉房屋不符合合同約定的交房條件，故對二上訴人的該項(xiàng)主張，二審法院難以支持。

　　至于二上訴人提出被上訴人向其郵寄的售樓通知書未寫明具體門牌號，由超市代收而并非本人簽收，被上訴人未履行書面通知義務(wù)的問題，經(jīng)查，金道公司郵寄的地址為雙方合同約定的通訊地址，備注電話號碼亦為合同所載明的電話，可以認(rèn)定被上訴人金道公司已按合同約定履行了通知義務(wù)，故對二上訴人提出的至今未收到收樓通知書的上訴請求，二審法院亦不予支持。綜上所述，上訴人黨連久、王穎的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。