由于開發(fā)商是貸款的實際使用者，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)向銀行償還貸款本金和利息的法律責(zé)任，應(yīng)根據(jù)其過錯的程度，開發(fā)商不能償還部分銀行承擔(dān)一定比例的責(zé)任。深圳律師事務(wù)所今天來為您解答一下有關(guān)的內(nèi)容。

　　根據(jù)法院的二審民事判決，典型案件，如張榮豐、中國銀行樂勤和 Jiangsu Zhenjiang Intermediate People 法院丹陽分行的案件，張榮豐、曉月琴和天華并非有意買賣房屋，而是編造商品房合同申請貸款。

　　天華以張榮峰和曉月琴的名義向中國銀行(boc)丹陽分行借款。天華公司是貸款的實際借款人，因此天華公司應(yīng)承擔(dān)償還貸款的責(zé)任。知道天華公司以自己的名義貸款融資，張榮峰、岳勤還幫助天華公司向銀行取得融資貸款并造成損失。張榮豐和岳秦的行為是錯誤的，對于天華公司無法償還的部分債務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的補充責(zé)任。由本院酌情決定，天華無法償還債務(wù)的50% 。

　　在這個問題上，有關(guān)意見也見于區(qū)法院的有關(guān)指導(dǎo)，北京市法院審理北京市高等法院發(fā)布的個人購房貸款糾紛的訴訟程序第三條第三款規(guī)定:如借款人知悉發(fā)展商以借款人名義借貸作融資用途，仍向發(fā)展商提供身分證明文件，并與銀行簽訂貸款合約，發(fā)展商須負責(zé)償還貸款本金及利息予銀行。

　　雖然借款人沒有參與履行合約，也沒有實際占用借款人購買的房屋，但卻協(xié)助發(fā)展商向銀行取得按揭貸款，造成損失，借款人須向銀行承擔(dān)不超過發(fā)展商未能償還部分的10% 的責(zé)任。應(yīng)該說，法院的上述判決方式是基于公平原則，能夠更好地平衡開發(fā)商和名義購房者之間的利益，使名義購房者不會因為開發(fā)商虛假套取貸款而承擔(dān)過多的還款責(zé)任。

　　但不可否認的是，在虛假抵押的情況下，大部分開發(fā)商因為資金鏈斷裂，導(dǎo)致償付能力不足，甚至有不少開發(fā)商處于破產(chǎn)狀態(tài)。名義購房人承擔(dān)一定比例的補充賠償責(zé)任，客觀上增加了銀行貸款無法收回的風(fēng)險。從法律適用的角度看，開發(fā)商承擔(dān)的是償還貸款本息的責(zé)任而非擔(dān)保責(zé)任，實際上突破了抵押貸款合同的相對性。

　　合并進行審理工作模式下，開發(fā)商與名義購房人之間的責(zé)任公司承擔(dān)。在合并審理模式下，法院一般會參照《商品房銷售合同司法解釋》第25條第1款，合并審理開發(fā)商與名義購房者之間的商品房預(yù)售合同糾紛以及名義購房者與銀行之間的融資貸款合同糾紛。

　　在實體判決方面，法院在確認名義購房人與開發(fā)商虛構(gòu)購房合同套取銀行貸款的事實后，將認定購房合同無效，支持銀行以無法實現(xiàn)抵押貸款合同目的為由主張解除抵押貸款合同。

　　關(guān)于抵押貸款合同解除后的法律后果，參照《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，商品房抵押貸款合同也隨之解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將購房貸款本息和已收購房款分別返還被抵押人和買受人”，判定開發(fā)商向銀行償還購房貸款本息。代表案例有廣西北海市中級人民法院(2018)桂05民中506號二審民事判決書、江蘇省宿遷市中級人民法院(2018)蘇13民中3134號二審民事判決書。

　　一個有趣的問題是，如果發(fā)展商已經(jīng)以名義置業(yè)人士的名義，把所有貸款本金及利息全數(shù)付入還款帳戶，但名義置業(yè)人士卻將還款帳戶的資金提取或轉(zhuǎn)作其他用途，導(dǎo)致發(fā)展商無力償還銀行貸款，法院仍應(yīng)參考《商品房銷售合約第二十五條第二款的司法解釋》來處理？

　　對此，實踐中法院采取了以下處理方式:名義購房人向銀行償還貸款本息(上海市第二中級人民法院(2011)滬二第1370號二審民事判決書)；如果名義購房人未履行還款義務(wù)，銀行仍可要求開發(fā)商主張分期擔(dān)保責(zé)任(《最高人民法院公報》2014年第9期，中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東和置業(yè)有限公司、陳思齊擔(dān)保合同糾紛案)。

　　實際上，上述數(shù)據(jù)處理生活方式又回歸了前文單獨進行審理工作模式下第一種裁判思路。

　　因此，深圳律師事務(wù)所認為，在合并試點模式下，合同相對性開發(fā)商直接向銀行返還住房貸款本金和利息，縮短了銀行、名義購房者、開發(fā)商之間復(fù)雜的復(fù)蘇周期過程。但一旦開發(fā)商破產(chǎn)，那么銀行將承擔(dān)無法收回索賠的風(fēng)險。