離婚財(cái)產(chǎn)分割是一件大事也是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題不能只看房產(chǎn)證上的姓名或者簡(jiǎn)單地由誰(shuí)出資購(gòu)買(mǎi)來(lái)確定而是需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定。因繼承或贈(zèng)與而取得財(cái)產(chǎn)權(quán)后的不動(dòng)產(chǎn)處分：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方因繼承或贈(zèng)與而取得財(cái)產(chǎn)權(quán)。下面是深圳離婚律師事務(wù)所的詳細(xì)介紹。

　　由于獲得房地產(chǎn)的方式不同(如住房改革、繼承、贈(zèng)與、離婚等) ，獲得房地產(chǎn)的時(shí)間不同(婚前、婚后、喪親) ，支付方式不同(一次性、分期貸款、父母貸款) ，給確定房地產(chǎn)所有權(quán)帶來(lái)了許多困難，常見(jiàn)情況歸納如下:

　　因房改房取得產(chǎn)權(quán)后處分房產(chǎn)：夫妻一方去世后，配偶所購(gòu)的房改房，享受了夫妻雙方工齡折扣等優(yōu)惠政策；或夫妻雙方交繳部分房改款后喪偶或離異。

　　因離婚后處分房產(chǎn)：夫妻雙方婚姻家庭關(guān)系發(fā)展存續(xù)期間可以取得房產(chǎn)，原夫妻之間多次結(jié)、離婚，多份離婚協(xié)議對(duì)該房產(chǎn)歸屬約定不一；或要求不按原離婚協(xié)議合同約定條款內(nèi)容進(jìn)行管理處分；或離婚后未分割一方面對(duì)死亡。

　　因婚前或父母進(jìn)行出資購(gòu)房后處分房產(chǎn)：夫妻關(guān)系一方婚前簽訂購(gòu)房服務(wù)合同，婚后登記在我們一方名下，共同嘗還貸款；或婚后由學(xué)生一方?jīng)]有父母可以出資為子女產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)信息登記在出資人子女名下的。

　　以上是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中常見(jiàn)的四種情況，如何界定登記申請(qǐng)主體，我們不妨逐一分析。

　　一、第一種情形

　　配偶一方死亡后，配偶購(gòu)買(mǎi)的住房改革，雖然丈夫和妻子享有服務(wù)年限折扣等優(yōu)惠政策，但是,根據(jù)最高人民法院的有關(guān)意見(jiàn)，《答復(fù)關(guān)于享受本人服務(wù)年限福利后購(gòu)買(mǎi)的公屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的信函》(2000年) ，配偶一方死亡后，如遺產(chǎn)繼承，尚存配偶以個(gè)人積蓄購(gòu)買(mǎi)公屋應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，已故配偶在購(gòu)買(mǎi)公屋時(shí)享受的服務(wù)年限屬于政策補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

　　因此，通過(guò)詢(xún)問(wèn)繼承是否完成，來(lái)解決生活方的不動(dòng)產(chǎn)登記處置問(wèn)題。此外，由于涉及夫妻共同儲(chǔ)蓄的使用，配偶雙方在繳納部分住房改造費(fèi)后喪偶或離婚，配偶另一方隨后全額繳納取得財(cái)產(chǎn)權(quán)后處分財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在處分時(shí)先辦理繼承或者分割轉(zhuǎn)讓登記。

　　二、第二種情形

　　在婚姻關(guān)系期間，配偶一方通過(guò)繼承或贈(zèng)與獲得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。根據(jù)《婚姻法》第十六條、第十八條“因繼承或者贈(zèng)與取得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有，遺囑或者贈(zèng)與合同中只屬于夫妻一方的財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)”，可以認(rèn)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間因合法繼承取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；或者合同中沒(méi)有明確表示遺囑和贈(zèng)與的，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，反之，為夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　三、第三種情形

　　婚姻家庭關(guān)系發(fā)展存續(xù)期間可以取得房產(chǎn)，因原夫妻進(jìn)行多次結(jié)、離婚，多份離婚協(xié)議對(duì)該房產(chǎn)歸屬約定不一，或原夫妻生活要求不按原協(xié)議約定處分房產(chǎn)。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法管理登記，發(fā)生具有效力；未登記，不發(fā)生效力。

　　《最高國(guó)家人民對(duì)于法院提出關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用〈中華民族人民民主共和國(guó)勞動(dòng)合同法〉若干重大問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l規(guī)定，法律、行政政策法規(guī)制度規(guī)定一個(gè)合同過(guò)程中應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者信息登記等手續(xù)才生效，在一審法院辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者仍未辦理業(yè)務(wù)登記等手續(xù)的，人民選擇法院工作應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定該合同未生效。

　　故在房屋未登記之前，原夫妻雙方就協(xié)議研究?jī)?nèi)容可重新約定，但需要學(xué)生注意以下三點(diǎn)：一是原協(xié)議主要內(nèi)容方面涉及將房產(chǎn)離婚后贈(zèng)與未成年子女，現(xiàn)要求不斷變更協(xié)議分析內(nèi)容的，可按照《房屋登記辦法》第十四條規(guī)定，由監(jiān)護(hù)人能夠提供為未成年人自身利益的書(shū)面保證。

　　二是教師通過(guò)提高人民智慧法院訴訟解除婚姻文化關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)歸屬己在法律文書(shū)能力得到充分體現(xiàn)的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者服務(wù)人民就是政府的征收環(huán)境決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)或者為了消滅的，自法律文書(shū)或者其他人民成為政府的征收情況決定等生效時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，應(yīng)按生效法律文書(shū)的判決條款依法登記。

　　三是我國(guó)夫妻婚姻存續(xù)期間學(xué)習(xí)取得的房屋，未辦理分割登記原配偶一方死亡，若在世一方及繼承人愿意參與共同努力申請(qǐng)注冊(cè)登記，從便民的角度考慮出發(fā)，筆者理論認(rèn)為繼承人可持繼承公證書(shū)與在世一方面的共同辦理一些相應(yīng)離婚分割和繼承登記手續(xù)。

　　若當(dāng)事人不配合學(xué)校申請(qǐng)，鑒于《物權(quán)法》第二十九條“因繼承或者遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)可能發(fā)生效力”的規(guī)定與原離婚分割網(wǎng)絡(luò)協(xié)議具體內(nèi)容質(zhì)量產(chǎn)生一種對(duì)抗，應(yīng)采取有效司法訴訟重要途徑來(lái)明確消費(fèi)者權(quán)益。

　　四、第四種情形

　　配偶婚前簽訂購(gòu)房合同，婚后以一方名義登記，共同償還貸款，并由產(chǎn)權(quán)登記一方單獨(dú)處分房屋，是否可行？一是配偶婚前以自有資金購(gòu)買(mǎi)房屋，并完成取得房屋產(chǎn)權(quán)的基本要素（個(gè)人合同簽訂、個(gè)人合同備案、個(gè)人抵押登記等）； 二是尚未償還的貸款是產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人債務(wù)，不能因結(jié)婚或居住而轉(zhuǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋》（<3）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解釋3”）規(guī)定，配偶一方在婚前訂立買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)合同。首付以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款，并以首付付款人名義登記的，離婚時(shí)由當(dāng)事人約定辦理。

　　協(xié)商不成的，人民法院可以認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)屬于產(chǎn)權(quán)登記人，未清償?shù)慕杩顬楫a(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人債務(wù)。離婚時(shí)，按照《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由雙方共同償還婚后貸款和相應(yīng)財(cái)產(chǎn)的增值。一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)該房屋，支付合理對(duì)價(jià)并辦理房屋登記手續(xù)。對(duì)方要求收回房屋的，人民法院不予支持。

　　因此，個(gè)人申請(qǐng)?zhí)幏忠砸环矫x登記的房屋時(shí)，登記機(jī)關(guān)可以通過(guò)詢(xún)問(wèn)、承諾的方式，排除對(duì)婚姻財(cái)產(chǎn)的約定和法律責(zé)任。如果父母一方在婚后為子女購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)以出資人子女的名義登記，但"解釋3"明確規(guī)定"根據(jù)婚姻法第十八條第（3）款的規(guī)定，僅作為禮物贈(zèng)予其子女之一。

　　深圳離婚律師事務(wù)所認(rèn)為，由于家庭關(guān)系的特殊性、民事行為的復(fù)雜性、父母是否出資、一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)、一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)等原因，一方父母出資購(gòu)買(mǎi)子女的決定超出了房屋登記的責(zé)任范圍。也應(yīng)由有效的法律文件確認(rèn)。