近年來(lái)，各級(jí)政府部門出臺(tái)了許多有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的政策法規(guī)，如建設(shè)部等部委制定了《社會(huì)福利住房管理辦法》 ，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，地方政府根據(jù)《通知》下發(fā)了商品房限購(gòu)令等。有些人不能買房或者不能享受相關(guān)待遇，因?yàn)樗麄儾环腺I房的條件。在這種情況下，房屋所有權(quán)的判斷涉及合同主體的確定以及合同的效力、性質(zhì)和解釋。在這些問題上，狹義的購(gòu)房名稱與委托借用房屋略有不同。接下來(lái)深圳房產(chǎn)律師來(lái)說說名下委托購(gòu)房的物權(quán)變動(dòng)。

　　在借名購(gòu)房情形中至少一個(gè)存在以下兩個(gè)企業(yè)合同管理關(guān)系。一是借名人與出名人訂立的合同，核心工作內(nèi)容是一方借用另一方的名義直接購(gòu)買商品房屋并登記于另一方名下，但房屋由借名人文化占有、使用，該合同我們可以將其稱為借名合同；二是出名人與出賣人訂立的房屋信息買賣雙方合同。其中，首先發(fā)展需要學(xué)生解決的是房屋買賣交易合同的主體主要問題，即該合同的法律教育效果研究應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)歸屬于出名人抑或借名人。就委托型借名購(gòu)房能力而言，房屋買賣勞動(dòng)合同由出名人以自己的名義與出賣人訂立，但出名人系受借名人委托，故該借名合同在此種情形下應(yīng)被認(rèn)定為一種委托服務(wù)合同。依據(jù)目前我國(guó)《合同法》402條，如果出現(xiàn)第三人（相對(duì)人）在訂約時(shí)知道中國(guó)存在該代理客戶關(guān)系的，則合同在委托投資人和其他第三人利益之間可能發(fā)生具有效力，但有確切證據(jù)能夠證明該合同只約束受托責(zé)任人和第三人的除外。該條規(guī)定的是默示顯名代理。[2]依據(jù)《合同法》403條，第三部分人在訂約時(shí)不知道他們存在很多代理合作關(guān)系的，委托人行為是否應(yīng)該享有經(jīng)濟(jì)合同基本權(quán)利與承擔(dān)保險(xiǎn)合同履行義務(wù)不僅取決于第三人假定的意愿（“如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同”表明第三人不愿意與委托人風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生改變合同生產(chǎn)關(guān)系）以及分析事后的意愿（選擇權(quán)），該條規(guī)定的是隱名代理。《合同法》402條中的但書即“有確切證據(jù)充分證明該合同只約束受托人和第三人”，實(shí)際上也涉及了第三人提供關(guān)于國(guó)家是否與委托人發(fā)生貿(mào)易合同數(shù)量關(guān)系的意愿，要么是與受托人明確目標(biāo)達(dá)成合意的意愿，要么是受托人可得而知的單方意愿。由此產(chǎn)生可見，依我國(guó)《合同法》，在委托型借名購(gòu)房中委托人是否為合同執(zhí)行主體歸根到底還是取決于第三人的意愿。

　　在為企業(yè)規(guī)避相關(guān)政策和規(guī)章的規(guī)定而借名購(gòu)房的情形中，如果借名購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，第三人（出賣人）顯然只愿意將房屋出賣給需要具備購(gòu)房資格的受托人（出名人），即便其在訂約時(shí)明明自己知道學(xué)生存在一些委托生產(chǎn)關(guān)系，也可以通過基于生活保障性住房的特殊性認(rèn)定其系“有確切證據(jù)能夠證明該合同只約束受托責(zé)任人和第三人”。據(jù)此，此類借名購(gòu)房的買賣合同雙方對(duì)于當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)定為出名人與出賣人。至于該合同的法律制度效力如何，須考察工作是否應(yīng)該具備無(wú)效事由。有學(xué)說和判例認(rèn)為學(xué)習(xí)此類借名購(gòu)房合同無(wú)效，因?yàn)槠湟催`反國(guó)家強(qiáng)制性法律明確規(guī)定，[3]要么違反我國(guó)社會(huì)發(fā)展公共安全利益。[4]筆者個(gè)人認(rèn)為，這一理論觀點(diǎn)都是值得商榷。一方面，《經(jīng)濟(jì)技術(shù)適用住房資源管理解決辦法》僅僅是政府部門內(nèi)部規(guī)章，并非所有法律和行政法規(guī)，依《最高實(shí)現(xiàn)人民法院提出關(guān)于適用＜中華民族人民民主共和國(guó)勞動(dòng)合同法＞若干重大問題的解釋（一）》第4條，法院不得據(jù)此認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)合同無(wú)效。另一主要方面，即便教師根據(jù)《合同法》52條第4項(xiàng)的規(guī)定將該規(guī)章視為“社會(huì)主義公共文化利益”的載體，也不應(yīng)據(jù)此判定出名人所訂立的房屋買賣合同無(wú)效，因?yàn)樗麄兗热粚⒊雒苏J(rèn)定為買賣合同市場(chǎng)主體，其本身已經(jīng)具備購(gòu)房資格，由其享有房屋買賣合同基本權(quán)利保護(hù)并不違反國(guó)際社會(huì)環(huán)境公共組織利益。主張房屋買賣合同因違反強(qiáng)行法或社會(huì)建設(shè)公共利益而無(wú)效之觀點(diǎn)的錯(cuò)誤之處在于，其忽略了合同主體的認(rèn)定這一具有重要的先決性問題。合同效力的判斷方法不能只是簡(jiǎn)單的表述為“合同過程中是否合理有效”，而應(yīng)當(dāng)更精確地將其表述為“誰(shuí)與誰(shuí)之間的合同風(fēng)險(xiǎn)是否得到有效”。

　　房屋進(jìn)行買賣雙方合同在出名人與出賣人之間沒有發(fā)生法律效力，所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記亦發(fā)生于出賣人與出名人文化之間，如果我們要求學(xué)生具備企業(yè)所有權(quán)讓與合意，依據(jù)具有相同工作原理，該合意也發(fā)生于出名人與出賣人之間。因此，由出名人取得一個(gè)房屋土地所有權(quán)，房屋所有權(quán)登記制度并非完全錯(cuò)誤登記。借名人盡管發(fā)展提供數(shù)據(jù)全部購(gòu)房資金，且實(shí)際市場(chǎng)占有與使用這些房屋，但并非所有房屋所有權(quán)人，僅為占有人。如果借名人訴請(qǐng)確認(rèn)其為我國(guó)房屋所有權(quán)人，法院認(rèn)為不應(yīng)作為支持其訴訟服務(wù)請(qǐng)求。如果借名人訴請(qǐng)出名人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，或者出名人訴請(qǐng)借名人返還房屋的占有，法院對(duì)于如何提高裁判應(yīng)取決于借名人與出名人之間借名合同的效力。

　　關(guān)于借名合同內(nèi)容是否能夠有效，不但在目前中國(guó)大陸發(fā)展存在主義學(xué)說分歧，在我國(guó)對(duì)于臺(tái)灣問題地區(qū)進(jìn)行實(shí)務(wù)與理論上也頗有爭(zhēng)議。我國(guó)解決臺(tái)灣不同地區(qū)“最高人民法院”早期判例通常我們認(rèn)為借名登記契約是一種消極影響信托，[5]構(gòu)成通謀虛偽的人表示企業(yè)從而助長(zhǎng)脫法行為，因而無(wú)效。但從2003年之后，我國(guó)作為臺(tái)灣一個(gè)地區(qū)“最高法院”判例轉(zhuǎn)而認(rèn)為學(xué)生只要借名登記契約關(guān)系具有一定正當(dāng)原因，不違反強(qiáng)制法、禁止法及公序良俗，依契約精神自由選擇原則，契約建立有效。實(shí)務(wù)中絕大部分多數(shù)公司案例都被認(rèn)定方面具有自身正當(dāng)原因，比如沒有父母借用子女名義登記不動(dòng)產(chǎn)，或?yàn)楸芏惢顒?dòng)目的是為了規(guī)避關(guān)于每人持有土地利用面積最大限制之土地資源政策。被認(rèn)定欠缺正當(dāng)原因、構(gòu)成脫法行為的是欠缺自耕能力的當(dāng)事人受讓農(nóng)地，以迂回生產(chǎn)方式出現(xiàn)違反我國(guó)成為臺(tái)灣農(nóng)村地區(qū)舊“土地法”第30條第1項(xiàng)。2009年臺(tái)上字第76號(hào)判決結(jié)果認(rèn)為，借名登記契約屬于無(wú)名契約，若不違反強(qiáng)制法、禁止法和公序良俗，應(yīng)類推適用委任契約之規(guī)定。[6]實(shí)際上，借名合同并非一般都是無(wú)名合同。如果教師雙方之間約定由出名人出面訂立買賣合同和辦理房屋登記，則借名合同主要就是根據(jù)委托合同。僅當(dāng)約定由借名人出面訂立買賣合同和辦理房屋登記時(shí)，借名合同才是無(wú)名合同。無(wú)論學(xué)習(xí)如何，該合同條件是否合理有效提高取決于產(chǎn)品是否違反強(qiáng)行法[7]或公序良俗。在我國(guó)傳統(tǒng)大陸，《合同法》7條后半句以及第52條第4項(xiàng)規(guī)定之“社會(huì)環(huán)境公共安全利益”即為“公序良俗”。借名合同的目的是使借名人在出名人的協(xié)助下取得房屋，如果該房屋建筑屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適用房，則合同設(shè)計(jì)目的不符合《經(jīng)濟(jì)技術(shù)適用住房質(zhì)量管理實(shí)施辦法》25條之規(guī)定。盡管借名人并非直接以自己的名義購(gòu)買商品經(jīng)濟(jì)適用房，卻以迂回規(guī)避的方式方法達(dá)到這樣類似教學(xué)效果，但由于所規(guī)避的并非完全可以增加導(dǎo)致施工合同無(wú)效的強(qiáng)制性會(huì)計(jì)法律和行政部門法規(guī)，所以不能以構(gòu)成脫法行為表現(xiàn)為由判定借名合同無(wú)效。

　　不過，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與配置涉及社會(huì)公共利益，不具備購(gòu)房資格的借名人取得經(jīng)濟(jì)適用房違背了社會(huì)公共利益，從這個(gè)視角看，應(yīng)當(dāng)依據(jù)我國(guó)《合同法》52條第4項(xiàng)認(rèn)定借名合同無(wú)效。當(dāng)然，該合同可能依據(jù)法律行為轉(zhuǎn)換（Umdeutung, Konversion）制度發(fā)生其他效果或者依據(jù)法律行為部分無(wú)效制度發(fā)生部分效力。所謂法律行為轉(zhuǎn)換是指一項(xiàng)無(wú)效法律行為符合另一項(xiàng)有效法律行為的要件，從而使之發(fā)生后者之效力。[8]《德國(guó)民法典》第140條規(guī)定了法律行為轉(zhuǎn)換制度。法律行為轉(zhuǎn)換最關(guān)鍵的前提是替代行為在效果上不能超越無(wú)效法律行為擬發(fā)生之效果，毋寧使前者的效果弱于后者的效果。因此，在特定情況下，無(wú)效的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同可以轉(zhuǎn)換為設(shè)立終身用益權(quán)的合同，設(shè)立無(wú)限公司的合同可以轉(zhuǎn)換為民法典上的合伙合同，[9]用益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以轉(zhuǎn)換為用益權(quán)托付使用合同。[10]就我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房借名購(gòu)房合同而論，合同擬發(fā)生的效果是：房屋買賣合同履行后，借名人立即取得對(duì)房屋的所有權(quán)（合同通常約定所購(gòu)房屋歸借名人所有），可以立即對(duì)房屋予以占有、使用、收益。該效果不能依法發(fā)生，但比之稍弱一些的效果具有合法性，不違背社會(huì)公共利益，[11]即在《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》30條第2款規(guī)定的5年期限屆滿后，出名人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)及占有按照該款規(guī)定的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給借名人。因此，無(wú)效的經(jīng)濟(jì)適用房借名購(gòu)房合同可以轉(zhuǎn)換為有效的附較長(zhǎng)履行期限的房屋買賣合同。

　　我國(guó)《民法通則》和《合同法》沒有具體規(guī)定法律行為的轉(zhuǎn)換，所以對(duì)于相關(guān)案件，只能借助法律行為的部分無(wú)效和法律行為解釋規(guī)則，在一定程度上迂回實(shí)現(xiàn)法律行為的轉(zhuǎn)換。法律行為的轉(zhuǎn)化是以法律行為的解釋為基礎(chǔ)的。只有通過解釋確定法律行為的內(nèi)容，才能判斷其是否無(wú)效，進(jìn)而決定能否進(jìn)行轉(zhuǎn)化。實(shí)際上，解釋和轉(zhuǎn)化之間并沒有非常精確的邊界，[12]或者說兩者之間有一個(gè)模糊的區(qū)域，邊界可以根據(jù)需要左右滑動(dòng)。鑒于我國(guó)民法缺乏明文規(guī)定，可以將這一界限移至法律行為轉(zhuǎn)化一側(cè)，拓展其解釋空間，使其承擔(dān)法律行為轉(zhuǎn)化的部分功能。對(duì)于實(shí)名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的合同，如果雙方約定“5年后（或條件滿足后），名人應(yīng)將所購(gòu)房屋登記在借款人名下”，即使合同中含有“所購(gòu)房屋歸借款人所有，由借款人占有使用”的約定，也可以解釋為名人在5年后（或條件滿足后）將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給借款人的約定，該約定應(yīng)當(dāng)有效。至于房屋由借款人占有使用的約定，因背離了為困難居民提供住房保障的目的，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十六條第二句，合同部分無(wú)效不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房合同的這部分內(nèi)容無(wú)效，不應(yīng)影響雙方對(duì)未來(lái)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的約定的效力。據(jù)此，在五年期滿前，如果借款人要求名人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，名人有權(quán)拒絕。但五年期滿后，名人有義務(wù)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給借款人，借款人應(yīng)按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條第二款補(bǔ)足土地收益及其他相關(guān)價(jià)款。[13]但在五年期滿前，名人有權(quán)要求借款人返還房屋的占有權(quán)。五年期滿后，名人無(wú)權(quán)主張返還，因?yàn)楦鶕?jù)房屋買賣合同，此時(shí)，他有義務(wù)使借款人取得房屋的占有權(quán)。

　　如果企業(yè)委托型借名購(gòu)房的目的是規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)令，由于借名人在一個(gè)特定區(qū)域內(nèi)發(fā)展同樣不具備購(gòu)買此處房屋的資格（要么就是沒有中國(guó)本地戶口且社保繳費(fèi)工作年限不夠，要么雖有本地戶口但已經(jīng)成為擁有多處房屋），所以也應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定出賣人只愿意與具備購(gòu)房資格的出名人文化發(fā)生改變房屋買賣合同相關(guān)關(guān)系，否則將因買賣合同效力障礙問題導(dǎo)致教學(xué)目的落空。依據(jù)目前我國(guó)《合同法》402條之但書，房屋買賣合同的雙方通過當(dāng)事人也應(yīng)認(rèn)定為出名人與出賣人。該買賣合同內(nèi)容本身既不違反禁止性法律制度法規(guī)，也不違反國(guó)際社會(huì)主義公共安全利益，因而能夠有效。在房屋登記于出名人名下之后，出名人取得土地所有權(quán)。借名人與出名人之間的借名合同效力如何，須考察房產(chǎn)限購(gòu)令的性質(zhì)而予以判定。限購(gòu)令顯然不是學(xué)習(xí)法律保護(hù)法規(guī)，只是為了一種重要經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策，其目的意義在于政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，以在特定歷史時(shí)期和特定區(qū)域內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過快上漲，遏制房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的“炒作”現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目資源合理配置向剛性消費(fèi)需求傾斜。盡管有時(shí)也是因?yàn)檫@些各種風(fēng)險(xiǎn)因素其實(shí)際應(yīng)用效果不盡如人意，但初衷是為了提高維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的公共部門利益。因此，旨在規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)令的借名合同雖然不違反禁止性法律教育法規(guī)，但違反人類社會(huì)提供公共產(chǎn)品利益，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照與經(jīng)濟(jì)適用房借名購(gòu)房合同類似的方式方法予以及時(shí)處理。[14]特殊之處不僅在于，在適用法律責(zé)任行為理論解釋規(guī)則與部分都是無(wú)效規(guī)則時(shí)，由于能力欠缺類似于《經(jīng)濟(jì)技術(shù)適用住房質(zhì)量管理解決辦法》30條第2款中“5年期滿后可以利用轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定，所以教師只能解釋為雙方共同達(dá)成“限購(gòu)令取消后（或借名人具備購(gòu)房資格后）出名人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借名人”之合意，該合意有效。當(dāng)然，其只能同時(shí)產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)比例關(guān)系，不能簡(jiǎn)單直接使借名人取得房屋所有權(quán)。

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