基本案情：涂偉程向滕州市人民法院起訴稱，2015年2月9日，涂偉程從滕州某公司抵債獲取滕州市陽光尚城某號樓某室門面房，并與某公司簽訂了商品房買賣合同，某公司依約將該商品房交付給了涂偉程。涂偉程為獲取資金于2017年3月7日將該商品房賣與朱某，朱某和某公司為協(xié)助涂偉程履行其與朱某的房屋買賣合同義務(wù)，與朱某簽訂了形式上的商品房買賣合同并辦理了商品房銷售備案登記。因朱某未按涂偉程與其簽訂的合同約定履行給付房款義務(wù)，涂偉程于2017年7月11日訴至滕州市人民法院，經(jīng)調(diào)解，雙方解除了房屋買賣合同，并約定朱某協(xié)助辦理解除備案手續(xù)，但朱某拒絕履行調(diào)解書約定的義務(wù)，某公司亦因此無法向涂偉程出具相關(guān)辦理登記備案手續(xù)，故訴至法院，訴請：1.確認朱某、某公司以坐落于滕州市陽光尚城某號樓某室門面房（原維多利亞港灣某號樓某門面房）為標的簽訂的商品房買賣合同無效；2.判令朱某、滕州某公司注銷案涉房屋在滕州市房地產(chǎn)開發(fā)事務(wù)中心的備案；3.訴訟費由朱某、某公司承擔。福田?園嶺律師訴訟過程中，涂偉程變更第2項訴訟請求為：判令朱某協(xié)助某公司注銷案涉房屋在滕州市房地產(chǎn)開發(fā)事務(wù)中心的備案。

　　某公司辯稱，涂偉程不是適格的主體，朱某與某公司之間的商品房買賣合同不存在惡意串通損害第三人合法權(quán)益的事實，涂偉程作為第三人無權(quán)主張兩被告之間的商品房買賣合同無效。涂偉程與朱某訴爭的糾紛應(yīng)是二者之間簽訂的商品房買賣合同，與我方無關(guān)。
 

　　滕州市人民法院經(jīng)審理查明：2015年2月9日，涂偉程從滕州某公司抵債獲得維多利亞港灣第某幢東某號房（現(xiàn)為陽光尚城某號樓某號門面房），某公司作為出賣人與涂偉程作為買受人簽訂《商品房買賣合同》，并將該房屋交付予涂偉程。2017年3月7日，涂偉程作為出賣人、朱某作為買受人簽訂《商品房買賣合同》，約定：買受人自愿購買出賣人門面房一間，門面房位于滕州維多利亞港灣(現(xiàn)更名為陽光尚城)某號樓某室。房屋建筑面積71.52平方米，房屋單價每平方米10000元，總金額715200元。雙方約定于2017年3月7日辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案登記手續(xù)。買受人于合同簽訂后辦理房屋備案登記當日一次性支付給出賣人房屋款715200元。每逾期一天按合同總金額的0.05％支付違約金，至付清為止。合同簽訂后雙方認真履行合同條款，任何一方違約，承擔合同總金額3％違約金，并承擔相應(yīng)的經(jīng)濟損失。


        2017年3月7日，涂偉程向某公司申請房屋更名，某公司與朱某于同日簽訂《商品房預(yù)（銷）售合同》，約定：朱某購買維多利亞港灣某樓某層某號（現(xiàn)為陽光尚城某號樓某號門面房），預(yù)測建筑面積共71.52平方米，該商品房單價為每平方米11600元，總價款829632元。買受人采取貸款方式付款，買受人應(yīng)當于2017年3月7日前支付首期房價款429632元，余款40萬元向合作銀行貸款機構(gòu)申請貸款支付。維多利亞港灣某號樓某號房（現(xiàn)為陽光尚城某號樓某號門面房）備案在朱某名下，備案時間2017年3月7日。之后，朱某一直未按照約定向涂偉程支付購房款，涂偉程遂向滕州市人民法院起訴與朱某解除房屋買賣合同。經(jīng)法院主持調(diào)解，涂偉程與朱某自愿達成如下協(xié)議：一、即日起解除涂偉程與朱某于2017年3月7日簽訂的買賣坐落于滕州市維多利亞港灣（現(xiàn)更為滕州市陽光尚城）某號樓某門面房（測繪報告編號某號樓某室）1處的合同；二、朱某于2017年9月25日前協(xié)助涂偉程辦理坐落于滕州市維多利亞港灣（現(xiàn)更為滕州市陽光尚城）某號樓某門面房1處的登記備案更名至涂偉程名下的手續(xù)。朱某未向涂偉程支付案涉房屋的購房款。
 

　　裁判要旨：虛假意思表示，是指行為人與相對人都知道自己所表示的意思并非真意，通謀作出與真意不一致的意思表示。行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。對于行為人與相對人以虛假的意思表示簽訂房屋買賣合同，應(yīng)當認定為無效。

 

　　裁判結(jié)果：滕州市人民法院作出判決，朱某與滕州某公司簽訂的《商品房預(yù)（售）合同》無效。宣判后，雙方當事人未提出上訴，判決已發(fā)生法律效力。

　　案例解讀：《中華人民共和國民法典》第一百四十六條第一款規(guī)定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。”所謂虛偽意思表示，系指行為人與相對人都知道自己所表示的意思并非真意，通謀作出與真意不一致的意思表示。之所以對通過虛假的意思表示實施的民事法律行為的效力予以否定，是因為這一“意思表示”所指向的法律效果并非雙方當事人的內(nèi)心真意，雙方對此相互知曉，如果認定其為有效，有悖于意思自治的原則。福田?園嶺律師本款雖未明確規(guī)定行為人與相對人須通謀而為虛假的意思表示，實際上雙方對虛假意思表示達成一致的結(jié)果反映出二者必須有一個意思聯(lián)絡(luò)的過程。這也是虛偽表示區(qū)別于真意保留的重要一點，真意保留的相對人并不知曉行為人表示的是虛假意思。

　　《中華人民共和國民法典》第五百零八條規(guī)定：“本編對合同的效力沒有規(guī)定的，適用本法第一編第六章的有關(guān)規(guī)定。”依據(jù)本條規(guī)定，在民法典合同編對合同效力事項沒有規(guī)定時，適用民法典總則編第六章的規(guī)定，包括上述第一百四十六條第一款關(guān)于雙方以虛假意思表示作出的民事法律行為效力的規(guī)定。合同屬于雙方或者多方民事法律行為，合同編沒有規(guī)定的，自然應(yīng)當適用總則編第六章的有關(guān)規(guī)定。因而以虛假的意思表示簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當認定無效。
 

　　本案中，涂偉程與朱某簽訂的《商品房買賣合同》約定“雙方約定于2017年3月7日辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案登記手續(xù)。買受人于合同簽訂后辦理房屋備案登記當日一次性支付給出賣人房屋款715200元”。某公司與朱某簽訂的《商品房預(yù)（銷）售合同》約定“朱某購買維多利亞港灣某樓某層某號（現(xiàn)為陽光尚城某號樓某號門面房）……買受人采取貸款方式付款，買受人應(yīng)當于2017年3月7日前支付首期房價款429632元，余款40萬元向合作銀行貸款機構(gòu)申請貸款支付。維多利亞港灣某號樓某號房（現(xiàn)為陽光尚城某號樓某號門面房）備案在朱某名下，備案時間2017年3月7日。”福田?園嶺律師從以上約定內(nèi)容分析，2017年3月7日，涂偉程向某公司申請房屋更名、某公司與朱某簽訂《商品房預(yù)（銷）售合同》、某公司向朱某出具收款收據(jù)的一系列行為均是為了滿足上述涂偉程與朱某簽訂的《商品房買賣合同》約定的辦理備案登記所具備的條件，雙方并不具有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給朱某，由朱某支付對價的真實意思表示。因涉案房屋已由涂偉程合法占有，某公司不可能再向朱某交付房屋，朱某亦未向某公司實際支付房款，雙方之間不存在真實的商品房買賣合同關(guān)系。由此可見，某公司和朱某關(guān)于案涉商品房買賣的意思表示均是虛假的。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十六條第一款之規(guī)定，朱某與某公司簽訂的《商品房預(yù)（售）合同》應(yīng)為無效合同。

　　相關(guān)法條：

　　《中華人民共和國民法典》第一百四十六條第一款 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

　　《中華人民共和國民法典》第五百零八條 本編對合同的效力沒有規(guī)定的，適用本法第一編第六章的有關(guān)規(guī)定。深圳房產(chǎn)糾紛律師